一、行业现状及趋势

从多项指标分析来看，房地产行业进入调整稳定增长期，集中度凸显，两级分化明显，企业需要从传统的规模速度扩张模式向质量效益增长方式转变，寻找新的利润增长点，提升企业核心竞争力和可持续发展的能力。

2013年，这些领先企业布局重心相继回归一二线城市，一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入;另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。在市场不确定性较强的大背景下，上市房企选择回归深耕优势城市不仅有助于企业控制成本更重要的在于控制结构性风险。

2013年前三季度，龙头房企销售业绩继续保持着较快的增长速度。龙头企业良好的业绩表现一方面要归功于一二线城市刚性和改善性需求的持续释放。但另一方面，众多龙头房企积极寻求变革的努力同样也功不可没。这其中碧桂园表现尤为突出，在三四线城市整体销售增长表现不佳的背景下，企业锐意变革，推出“全民营销”模式，前三季度业绩实现了翻番增长;此外，保利地产今年重磅推出的区域“组团营销”，同样实现了销售规模的快速增长;绿地则继续推进扩张之路，积极拓展商业和海外业务，力争向商业帝国和国际跨国公司转型;而阳光城通过经营模式变革于今年跑步进入TOP50行列。随着越来越多企业完成从“蛹”到“蝶”的蜕化，使得整个行业能挣脱种种束缚，不断升级壮大。

二、近年来，地产企业的布局调整,纷纷试水商业综合体

2009年后，众多房企纷纷试水商业地产。据了解，目前中国的城市综合体发展面临诸多问题。全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波就曾指出，开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展的弊病.

有调查显示，2011年至2015年，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。仅苏州一地，正在规划、建设和已经完工的综合体就达25个。杭州也号称要打造大大小小的城市综合体上百个。上海在2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。成都，在建和立项的城市综合体达到88个。有的县级市也有10多个综合体。

此外，目前大部分中国的商业地产均存在亏损现象。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业地产，八成以上亏损。

房地产业有四大风险，一是政策风险，二是市场风险，三是执行风险，四是系统风险。从政策上，因为市场的敏感，中国房地产的政策层出不穷，开发方向、土地转让方式、预售许可时间、土地款交付时间与比例、贷款利率等政策的调整，每一招都直截开发商的现金流。市场风险与执行风险同样能要房企的命。股市跌宕、房价下拐、信贷紧缩、消费者观望等全线崩溃的系统风险更是如此。因此，在调整变局时期，房产企业尤其是龙头企业在战略布局上陆续都开始新一轮的动态调整

三、2012年至今，品牌房企战略布局调整----海外布局新动向

截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。相关统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。

品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”年。

(一)为何国内龙头房企也开始海外投资房产?中国房企频”出海”有哪些原因?

中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲，中国房企“出海”的原因如下：

第一、部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化;

第二、从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资;涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等。

比如，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其”卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

此外，涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等，房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域，”做熟人(熟企业)的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

从已进入海外的这些项目来看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的国内房企陆续迎来收获期：如碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市，在国内的销售状况良好;绿地首个海外项目动工，今年春节后已进入销售，其目标客户群也主要是中国人为主;首创置业位于法国的项目，也已进入招商阶段。

第三、当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，在欧美房地产市场开始逐步复苏与回暖之际，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场;

第四、国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资海外可以规避国内投资风险;

第五、大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。再加上这两年人民币士气大涨持续升值，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。

(二)、开拓海外市场的风险所在

从表象来看，中国房企布局海外市场确实存在布局、实际市场需求等需要，但是，布局海外市场进行海外投资的同时，也应该注意一些问题，不断地反思和总结经验，防范风险的发生。

从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题：

1、海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己;而国(境)外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程，包括对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破这样，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

2、布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。如2012年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

3、政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。

4、当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。

5、国外以购房进行居住的习惯不如中国，在销售环节上国外房地产市场复杂的多，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，各大出海的房企业必须要提前考虑。

总之，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。

权衡中国房地产行业的发展，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10-20年的发展机会。当前中国房地产市场已经进入复苏与回暖的周期，市场面临着新一轮的市场发展机会。十八届三中全会以后，正如王健林所说，未提调控对房地产企业就是利好的消息。从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直经受调控的影响，但是，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。但是考虑战略的布局和经验的积累可以考虑涉足国际市场，关键是一定要协调好投资的比例。